Hankesuunnitelma, perusparannus, Cygnaeus enheten

Kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle seuraavaa:

Kaupunginvaltuusto hyväksyy Grundskolan Norsen, Cygnaeus-enhetenin perusparannuksen hankesuunnitelman enimmäishinnan korottamisen 3 061 600 eurolla siten, että hankkeen korotettu arvonlisäveroton enimmäishinta on enintään 20 628 700 euroa huhtikuun 2025 kustannustasossa.

Tausta

Vuonna 1910 arkkitehti Karl Hård af Segerstadin suunnitelmien mukaan valmistunut Kaartinkaupungissa osoitteessa Unioninkatu 2 sijaitseva Grundskolan Norsen, Cygnaeus-enheten -koulu on kaupungin arvokkaimpia koulurakennuksia. Jugendkartanoa muistuttava koulu on suojeltu korkeimpaan suojeluluokkaan sr-1 ja koulu on kaupungin koulurakennuksia arvostavassa Opintiellä-raportissa nostettu ylimpään arvo-luokkaan 1+.

Hankkeessa kouluun toteutetaan laaja toiminnallinen ja tekninen perusparannus. Hankkeessa ajanmukaistetaan tiloja opetuksen vaatimusten mukaisesti, uusitaan talotekniset asennukset, parannetaan energiatehokkuutta, korjataan vaurioituneet julkisivut ja vesikatto sekä kunnostetaan ja uusitaan ikkunat. Hankkeen yhteydessä korjataan kosteusvaurioituneita rakenteita ja rakennetaan uusi salaojitusjärjestelmä.

Perusparannuksen oli tarkoitus alkaa elokuussa 2022 ja valmistua toukokuussa 2024. Hanke jouduttiin keskeyttämään hankesuunnitelmasta tehdyn suojelustatukseen liittyvän valituksen takia. Valitukset hylättiin hallinto-oikeudessa ja ELY-keskuksessa vuonna 2022, jonka jälkeen haettiin rakennuslupa ja kilpailutettiin urakoitsijat kesä-lokakuussa 2023. Kokonaisurakan töistä viisi urakoitsijaa jätti hyväksyttävän tarjouksen. Kaksi edullisinta tarjousta olivat lähellä toisiaan. Kolmanneksi tullut tarjous oli jo huomattavasti kalliimpi. Hankesuunnitelman hyväksymisen ja sitä seuranneiden edellä esitettyjen vaiheiden jälkeen kaupunkiympäristön toimialan tilat-palvelussa todettiin tarve korottaa sen hetkisen tiedon perusteella hankkeen enimmäishintaa ja kaupunginvaltuusto (17.1.2024 § 10) hyväksyi enimmäishinnan korottamisen. Hankkeen toteutus on alkanut alkuvuonna 2024.

Hankepäätös ja hyväksytty hankesuunnitelma

Kaupunginvaltuusto on 21.10.2020 § 271 hyväksynyt Grundskolan Norsen, Cygnaeus-enheten koulun perusparannuksen hankesuunnitelman. Hankkeen enimmäishinta oli 14 955 000 euroa arvonlisäverottomana huhtikuun 2020 kustannustasossa.

Kaupunginvaltuusto on 17.01.2024 § 10 hyväksynyt perusparannuksen enimmäishinnan korottamisen siten, että hankkeen enimmäishinta oli 17 860 000 euroa syyskuun 2023 kustannustasossa, joka on hankepäätöksen mukaisessa kustannustasossa 15 179 550 euroa.

Kustannusmuutokset ja niiden syyt

Hankkeen kuntotutkimukset ja mittaukset suunnittelua varten on tehty käytössä olleessa kiinteistössä vuonna 2019 ja hankesuunnitelma vuonna 2020. Hankkeen toteutusmuodoksi valittiin silloin käytössä olleita toimintatapoja noudattaen kiinteähintainen kokonaisurakka, johon urakkakilpailutuksessa sisällytettiin sidottuina määrinä suunnittelijoiden laskemia ja arvioimia sellaisia työsuorituksia, joita ei pystytty tarkasti urakkalaajuuteen määrittämään.

Kaupunkiympäristön toimialan tilat-palvelussa on loppukevään 2025 aikana käynyt ilmeiseksi, että tehdyt lisä- ja muutostyövaraukset eivät tule riittämään vielä keskeneräisten ja mahdollisesti vielä ilmenevien hankkeen lisä- ja muutostöiden toteuttamiseksi.

Tälle toiselle perusparannushankkeen enimmäishinnan korottamiselle on perusteena seuraavat merkittävät lisä- ja muutostyöt, joiden kokonaiskustannuksia ei ole tehdyistä kuntotutkimuksista huolimatta pystytty arvioimaan riittävän tarkasti hanke- ja toteutussuunnitteluvaiheessa. Nämä lisä- ja muutostyöt ovat ilmenneet rakennusaikana suunnittelun tarkennuttua rakenteiden purkujen ja Helsingin kaupunginmuseon kanssa käytyjen neuvotteluiden tuloksena:

Edellä esitettyjen kustannusmuutosten seurauksena enimmäishinnan on arvioitu ylittyvän yhteensä 3 061 600 euroa.

Toiminnan kehittäminen jatkossa

Kaupunkiympäristön toimialan tilat-palvelussa käynnissä olevien Sujuva-kehityshankkeiden pohjalta uudistetaan hankekehitysprosessia sekä tarveselvitys- että hankesuunnitteluvaiheessa. Hankesuunnitteluvaiheen alussa laadittavaa projektisuunnitelmaa ollaan kehittämässä hankkeen menestystekijöiden kirkastamiseksi. Oleellisena muutoksena on projektisuunnitelman jakaminen hankeohjelma- ja projektiohjelmaosioon, jolloin projektiohjelmassa entistä huolellisemmin keskitytään valitsemaan oikea toteutusmuoto hankkeille asetettujen tavoitteiden saavuttamiseksi ja riskien hallitsemiseksi. Lisäksi projektiohjelmassa tarkennetaan hankkeen ohjauksen menettelyt ja riskienhallintaprosessi.

Erityisen vaativissa raskaasti suojelluissa perusparannus- ja restaurointihankkeissa voitaisiin jatkossa harkita kaksivaiheista toteutusta, jolloin purkutyöt toteutetaan erillisenä esirakennusvaiheena ja rakentaminen suunnitelmien kehittämisen sisältävänä kehitysvaiheena ennen lopullista toteutussopimusta, jolla sidotaan hankkeen lopulliset kustannukset. Tämä malli edellyttää valmiutta pidentää tarvittaessa väistötilojen käyttöä sekä jakaa päätöksenteko kaksivaiheiseksi.

Erityisen vaativissa perusparannus- ja restaurointihankkeissa kiinnitetään jatkossa entistä tarkemmin huomiota kustannusohjauksen kehittämiseen ja täsmennetään toimeksiantoehtojen kustannusohjausmenettelyitä.

Hankkeen uudet kokonaiskustannukset

Hankkeen enimmäishinnan korotuksen jälkeen kokonaiskustannukset ovat arvonlisäverottomana enintään yhteensä 20 628 700 euroa huhtikuun 2025 kustannustasossa.

Kustannukset ovat arvonlisäverottomana 4 917 euroa / brm².
Hintataso on hieman korkeampi kuin samankaltaisten toteutettujen koulurakennusten perusparannusten keskineliöhinta mm. rakennuksen pienen koon ja suojelumääräysten sekä korjausasteen kohoamisen vuoksi.

Tilakustannukset kasvatuksen ja koulutuksen toimialalle

Tilojen tulevaksi sisäiseksi kokonaisvuokraksi arvioidaan 38,11 euroa/htm²/kk, josta pääomavuokra (sisältäen investointivastikkeen, tuottovaatimuksen ja maanvuokran) on 32,33 euroa/htm²/kk, ylläpitovuokra 4,88 euroa/htm²/kk, yleiskustannus 0,67 euroa/htm²/kk. Kokonaisvuokra on siis yhteensä noin 96 887 euroa kuukaudessa ja noin 1 162 641 euroa vuodessa.

Pääomavuokra tarkentuu toteutuneiden kustannusten mukaan ja ylläpitovuokra valmistumisajankohdan ylläpitovuokraa vastaavaksi.

Rahoitus

Kaupunginvaltuuston 27.11.2024 hyväksymässä talonrakennushankkeiden rakentamisohjelmassa vuosiksi 2025 – 2034 on hankkeen suunnittelulle ja toteutukselle varattu määrärahaa yhteensä 17,86 miljoonaa euroa siten, että hankkeen toteutus on vuosina 2024 - 2026.

Muuttuva vuoden 2025 rahoitus on mahdollista kattaa vuoden 2025 talousarviossa talonrakennushankkeisiin varatuista määrärahoista. Vuoden 2026 muuttunut rahoitustarve on sisällytetty kaupunkiympäristön toimialan valmistelemaan talonrakentamishankkeiden rakentamisohjelmaan vuosiksi 2026-2035.

Kasvatus- ja koulutuslautakunnan lausunto

Kasvatus- ja koulutuslautakunta on 2.9.2025 § 331 antanut puoltavan lausunnon Grundskolan Norsen, Cygnaeus-enhetenin perusparannuksen hankesuunnitelman enimmäishinnan korottamisesta.

Lausunto on kokonaisuudessaan asian päätöshistoriassa.

Toimivalta

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 3 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää kaupungin hankkeita koskevista hankesuunnitelmista, kun kustannusarvio ylittää 10 miljoonaa euroa.