Vuokraus, päiväkotitilat, Iso Roobertinkatu 23, kasvatuksen ja koulutuksen toimiala

HEL 2020-008871
Maankäyttö, rakentaminen ja asuminen
Previous handling Next handling
More recent handlings
Other decisions for the meeting
Case 4. / 40 §

V 3.2.2021, Tilojen vuokraaminen kasvatuksen ja koulutuksen toimialan varhaiskasvatukselle ja esiopetukselle (Iso Roobertinkatu 23)

Helsinki City Board

Päätös

Kaupunginhallitus esitti kaupunginvaltuustolle seuraavaa:

Kaupunginvaltuusto päättää vuokrata liitteenä 1 olevan 12.10.2020 päivätyn hankesuunnitelman mukaiset noin 2 466 htm² laajuiset tilat ja leikkipihan 926 m² siten, että hankkeen enimmäishinta on arvonlisäverottomana 10 488 000 euroa laskettuna 15 vuoden vuokra-ajalle.

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Tilatarve

Hanke korvaa Daghemmet Albertin nykyiset väliaikaiset tilat, sillä Marian sairaala-alueella sijaitsevan päiväkodin tiloista joudutaan luopumaan alueen kehittämisen myötä. Hanke korvaa myös Päiväkoti Meripirtin, Hiekkarannantie 6 paviljongissa toimivan toimipisteen tilat. Lisäksi hanke mahdollistaa kantakaupungin palveluiden järjestämistä jatkossa. Kasvatuksen ja koulutuksen toimiala selvittää, mistä pienistä, huonokuntoisista vuokratiloista voidaan lisäksi luopua hankkeen toteutumisen myötä.

Hanke sijoittuu Ullanlinnan peruspiirin alueelle. Viimeisimmän väestöennusteen mukaan Ullanlinnan peruspiirissä 1–6-vuotiaiden lasten määrä kasvaa noin 200:lla vuoden 2033 loppuun mennessä, kun tarkastelussa on kaikki kieliryhmät. Vuoteen 2025 mennessä alueen varhaiskasvatusikäisten määrä on kuitenkin ensin laskeva (noin 50 lasta). Väestönkasvu kohdistuu suomen- ja muun kielisiin lapsiin. Ruotsinkielisten lasten määrän ennustetaan pysyvän lähes nykyisellään.

Hankesuunnitelma on liitteenä 1.

Tilojen laatutavoitteet

Hanke toteutetaan Helsingin päiväkotirakennusten normaalin laatutason mukaiseksi. Hankkeessa tavoitellaan monikäyttöisiä tiloja, jotka mahdollistavat nykyisen varhaiskasvatussuunnitelman mukaisen toiminnan järjestämisen pienryhmissä. Suunnittelussa noudatetaan Helsingin kaupungin päiväkotien suunnitteluohjetta Päiväkodin käsikirja 2019.

Kiinteistön omistaja hakee hankkeelle ympäristösertifikaattia Breeam-sertifiointijärjestelmän (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) mukaisesti. Kiinteistölle haetaan Very Good luokkaa, joka on vaatimusluokaltaan arvioitu LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) Goldia vastaavaksi.

Tilojen korjaus- ja muutostyöt

Kiinteistön omistaja toteuttaa tiloissa käyttäjän tarpeeseen pohjautuvan tilaohjelman mukaiset muutostyöt. Suunnittelu tapahtuu kiinteistön omistajan tilaamana yhteistyössä kaupunkiympäristön sekä kasvatuksen ja koulutuksen toimialojen edustajien kanssa. Tilat vastaanotetaan kiinteistön omistajalta valmiina, viitesuunnitelmien mukaisesti toteutettuna. Hankkeen toteutuksen tai käytön aikana kiinteistössä mahdollisesti ilmenevät rakennustekniset lisä- ja muutostyötarpeet eivät vaikuta vuokraan, vaan ne sisältyvät vuokratarjoukseen. Tilojen vuokraukseen ei hankintalain 9 §:n perusteella sovelleta hankintalakia.

Kiinteistön omistaja hakee muutostöille tarvittavan rakennusluvan ja käyttötarkoituksen muutoksen sekä poikkeamispäätöksen asemakaavan mukaisesta käyttötarkoituksesta.

Väistötilat

Hankkeella ei ole väistötilatarvetta.

Tilojen käyttöönotto ja hankkeen aikataulu

Tavoitteena on, että muutostyöt ovat valmiit vuoden 2021 loppuun mennessä ja tilat luovutettu käyttäjälle siten, että päiväkotitoiminta tiloissa voi alkaa 1.1.2022.

Käyttöönoton tavoiteaikataulu on tiukka. Sen edellytyksenä on hankkeen eteneminen sujuvasti sekä tarvittavien päätösten ja lupien saaminen ajallaan.

Vuokraus

Helsingin ydinkeskustan alueella ei ole tarjolla vapaita rakennuspaikkoja eikä päiväkotitiloja. Koska kaupungin omissa rakennuksissa ei ollut tarjolla vapaata päiväkotitiloiksi sopivaa tilaa eikä päiväkotitilaksi muunnettavaa tilaa, selvitettiin tarjolla olevia vuokrattavia vaihtoehtoa.

Tarvittavat päiväkotitilat toteutetaan vuokrahankkeena Sponda Investment Properties A Oy omistamaan toimistorakennukseen (Kiinteistö Oy Iso Roobertinkatu 21 - 25) osoitteessa Iso Roobertinkatu 23. Rakennuksesta vuokrataan kasvatuksen ja koulutuksen toimialan suomen- ja ruotsinkielisen varhaiskasvatuksen ja esiopetuksen käyttöön noin 240 lapselle, kerroksissa 1–6 sijaitsevat 2 466 htm² laajuiset päiväkotitilat ja sisäpihalla oleva 926 m² laajuinen leikkipiha.

Kaupunkiympäristön toimiala tekee vuokrasopimuksen omistajayhtiö Sponda Investment Properties A Oy:n kanssa. Vuokrasopimus on määräaikainen 15 vuodeksi, jonka jälkeen se jatkuu toistaiseksi voimassa olevana. Vuokrasopimuksen mukaan ensimmäinen irtisanomisajankohta (irtisanomisaika 12 kk) on 14 vuoden kuluttua sopimuksen alkamisesta. Vuokrasopimusluonnos on liitteenä 4.

Vuokran määrä

Vuokrattavien tilojen huoneistoala on 2 466 htm². Pääomavuokra on 22,61 euroa/htm² kuukaudessa ja ylläpitovuokra sopimuksen alkaessa 5,65 euroa/htm² kuukaudessa, eli yhteensä 28,26 euroa/htm² kuukaudessa. Yhteenlaskettu kokonaisvuokra on noin 69 690 euroa kuukaudessa ja noin 836 280 euroa vuodessa. Arvonlisäveroton pääomavuokra on noin 55 800 euroa kuukaudessa ja noin 669 600 euroa vuodessa, eli 15 vuoden vuokra-ajalle noin 10 044 000 euroa. Lisäksi varaudutaan käyttäjän erityistarpeista johtuviin lisä- ja muutostöihin 2 466 eurolla kuukaudessa, eli vuodessa 29 592 eurolla, mikä on 15 vuoden vuokra-ajalle 443 880 euroa.

Vuokraan sisältyy leikkipiha kooltaan 926 m².

Tilahankkeiden käsittelyohjeen mukaisesti pääomitettu arvonlisäveroton pääomavuokra 15 vuoden vuokra-ajalle nykyarvoon laskettuna on 7 252 165 euroa. Nykyarvo tarkoittaa myöhempänä ajankohtana maksettavien maksujen arvoa tarkasteluhetkellä (ts. nykyrahassa).

Ylläpitovuokra muodostuu kiinteistön kunnossapidosta ja korjaustöistä, kiinteistöveroista, kiinteistön vakuutuksista, jätehuollosta, lämmitys- ja jäähdytyskustannuksista sekä vesi- ja viemärimaksuista.

Päävastuu kiinteistön ylläpidosta on kiinteistön omistajalla. Vuokralainen vastaa tilojen ylläpidosta niiltä osin kuin hankinta- ja vastuunrajataulukossa on sovittu. Taulukko on liitteenä 3.

Iso Roobertinkatu 23:n vuokrataso on verrattuna kantakaupungin uudiskohteisiin ja peruskorjattuihin päiväkoteihin kilpailukykyinen.

Tilakustannukset kasvatuksen ja koulutuksen toimialalle

Ulosmaksettava vuokra rahoitetaan kaupunkiympäristön toimialan käyttötalousmäärärahoista.

Tilakustannus käyttäjälle on 30,26 euroa/m² kuukaudessa eli yhteensä noin 74 621 euroa kuukaudessa ja noin 895 454 euroa vuodessa. Tilakustannus muodostuu kaupunkiympäristön toimialan kiinteistön omistajalle maksamasta kokonaisvuokrasta sisältäen pääomavuokran 22,61 euroa/m²/kk, ylläpitovuokran 5,65 euroa/m²/kk, kaupunkiympäristön toimialan perimän hallintokulun 0,50 euroa/m² sekä kaupunkiympäristön toimialan ylläpitokulun 0,50 euroa/htm² kaupunkiympäristön toimialan vastuulla olevista ylläpitovastuista. Lisäksi se sisältää 1,0 euroa/m²/kk varauksesta käyttäjän erityistarpeisiin liittyviä lisä- ja muutostyövarauksista.

Käyttäjä vastaa itse käyttösähköstä ja käytön aikana mahdollisista välttämättömistä laitteiden ja materiaalien uusinnoista.

Kasvatus- ja koulutuslautakunnan lausunto

Kasvatus- ja koulutuslautakunta on 22.9.2020 § 236 hyväksynyt osoitteeseen Iso Roobertinkatu 23 vuokrahankkeena toteutettavan päiväkodin lisätilojen tarveselvityksen. Kasvatus- ja koulutuslautakunta on 15.12.2020 § 301 antanut hankesuunnitelmasta puoltavan lausunnon. Lautakunta on lausunnossaan todennut, että hanke vastaa hyvin kasvatuksen ja koulutuksen toiminnallisia tavoitteita. Lausunto on kokonaisuudessaan asian päätöshistoriassa.

Toimivalta ja päätöksen täytäntöönpano

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 1 momentin 9 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää ottaa vuokralle liikehuoneiston, kun sopimuksen ennakoitu kokonaisarvo ylittää 10 miljoonaa euroa.

Kaupunginhallituksen tarkoituksena on, mikäli kaupunginvaltuusto hyväksyy päätösehdotuksen, valtuuston päätöksen täytäntöönpanon yhteydessä oikeuttaa kaupunkiympäristön toimialan toimitilavuokrausyksikön päällikkö allekirjoittamaan Sponda Investment Properties A Oy:n kanssa vuokrasopimus, joka koskee huoneistoalaltaan noin 2 466 htm² tiloja ja leikkipihaa kooltaan 926 m² 15 vuoden vuokra-ajaksi sekä tekemään vuokrasopimukseen tarvittaessa vähäisiä muutoksia.

Kasvatus- ja koulutuslautakunta 15.12.2020 § 301

Lausunto

Kasvatus- ja koulutuslautakunta antoi puoltavan lausunnon kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaostolle 12.10.2020 päivätystä Punavuoreen osoitteeseen Iso Roobertinkatu 23 toteutettavan päiväkodin hankesuunnitelmasta (liite 1).

Lisäksi kasvatus- ja koulutuslautakunta lausuu hankesuunnitelmasta seuraavaa:

Hankesuunnitelma vastaa hyvin kasvatuksen ja koulutuksen toiminnallisia tavoitteita. Tilojen suunnittelussa ja toteutuksessa tulee kuitenkin edelleen työskennellä yhdessä käyttäjätoimialan kanssa. Erityisesti päiväkodin toiminnallisissa tavoitteissa ja tilaohjelmassa esitettyjä pedagogisia tavoitteita tukeva tilojen toiminnallisuus tulee varmistaa.

Kasvatus- ja koulutuslautakunta korostaa, että vuokrahankkeen jatkosuunnittelussa ja toteuttamisessa tulee edelleen huomioida henkilöstön ja lasten näkemykset tilojen kehittämisessä. Myös tilojen ääneneristyksen ja -vaimennuksen huolelliseen toteutukseen sekä valaistukseen tulee kiinnittää huomiota. Toimivalla valaistuksella tuetaan monipuolisia työskentelyolosuhteita ja edistetään turvallisuutta. Tilat ja pintarakenteet tulee suunnitella helposti siivottaviksi, huollettaviksi ja korjattaviksi.

Kasvatus- ja koulutuslautakunta painottaa vuokrahankkeen kustannusseurannan ja laadunvalvonnan tärkeyttä koko prosessin aikana. Niillä on suuri vaikutus terveelliseen ja turvalliseen oppimisympäristöön sekä toimialan käyttökustannuksiin.

Käsittely

Vastaehdotus:
Petra Malin: Lautakunta ei kannata sitä, että samalla luovutaan pienistä, huonokuntoisista vuokratiloista vaan asia käsitellään aina tapauskohtaisesti.

Kannattaja: Vesa Korkkula

1 äänestys

JAA-ehdotus: Esityksen mukaan
EI-ehdotus: Lautakunta ei kannata sitä, että samalla luovutaan pienistä, huonokuntoisista vuokratiloista vaan asia käsitellään aina tapauskohtaisesti.

Jaa-äänet: 10
Ted Apter, Fatim Diarra, Markku Hannula, Martina Harms-Aalto, Abdirahim Husu Hussein, Pia Kopra, Dani Niskanen, Hannu Oskala, Matias Pajula, Pia Pakarinen

Ei-äänet: 2
Vesa Korkkula, Petra Malin

Tyhjä: 1
Ville Jalovaara

Poissa: 0

Äänestyksessä esittelijän ehdotus voitti Petra Malinin vastaehdotuksen äänin 10-2. Tyhjää äänesti 1.

Esittelijä
kasvatuksen ja koulutuksen toimialajohtaja
Liisa Pohjolainen
Lisätiedot

Leena Tamminen, suunnittelija, puhelin: 310 80277

leena.tamminen2@hel.fi

Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto 29.10.2020 § 119

Esitys

A

Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto esitti kaupunginhallitukselle

- Kiinteistö Oy Iso Roobertinkatu 23 - 25 vuokrahankkeen 12.10.2020 päivätyn hankesuunnitelman mukaisten, noin  2 466 htm² laajuisten tilojen vuokraamista siten, että 15 vuoden vuokra-ajalta maksettavien arvonlisäverottomien pääomavuokrien indeksikorjaamaton kokonaissumma on yhteensä enintään 10 480 007 euroa, ehdolla että kasvatus- ja koulutuslautakunta antaa puoltavan lausunnon hankesuunnitelmasta.

- kaupunkiympäristön toimialan toimitilavuokrausyksikön päällikön oikeuttamista tekemään vuokrasopimukseen tarvittaessa vähäisiä muutoksia sekä allekirjoittamaan Sponda Investment Properties A Oy:n kanssa vuokrasopimuksen, joka koskee huoneistoalaltaan noin 2 466 htm² tiloja ja leikkipihaa kooltaan 926 m² 15 vuoden vuokra-ajaksi.

B

Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto päätti oikeuttaa rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuuden jatkamaan hankkeen valmistelua odottamatta vuokrauspäätöstä.

Käsittely

Asian aikana kuultavana oli tiimipäällikkö Päivi Etelämäki. Asiantuntija poistui kuulemisensa jälkeen kokouksesta.

Esittelijä
tekninen johtaja
Kari Pudas
Lisätiedot

Pirjo Pajarinen, projektiarkkitehti, puhelin: 310 38606

pirjo.pajarinen@hel.fi

Päivi Etelämäki, tiimipäällikkö, puhelin: 310 31871

paivi.etelamaki@hel.fi

Markku Metsäranta, yksikön päällikkö, puhelin: 310 40369

markku.metsaranta@hel.fi

Marjut Rantapuro, projektipäällikkö, puhelin: 310 21025

marjut.rantapuro@hel.fi

This decision was published on 26.01.2021

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §

Presenter information

kansliapäällikkö
Sami Sarvilinna

Ask for more info

Maria Nelskylä, kaupunginsihteeri, puhelin: 09 310 25251

maria.nelskyla@hel.fi
Download decision (pdf)

Attachments

1. LIITE 1a ISOROBA 23 Hasu_ARK_12102020
2. Päiväkotiluonnos 2020-03-17
The attachment will not be published on the internet.
3. Iso Roba Hankinta- ja vastuurajataulukko 20201008 hasu
The attachment will not be published on the internet.
4. Vuokrasopimusluonnos

The decision documents refer to appendices that are not available online. The City of Helsinki does not publish any appendices that contain confidential information or information that could compromise the protection of privacy or a private trader's business or trade secret when published. The published documents also exclude appendices that cannot be made available in an electronic format due to technical reasons. (Act on the Openness of Government Activities 621/1999, Information Society Code 917/2014, Data Protection Act 1050/2018, Act on the Status and Rights of Social Welfare Clients 812/2000, Act on the Status and Rights of Patients 785/1992, Act on Public Procurement and Concession Contracts 1397/2016). You can also request decision documents from the City of Helsinki Registrar's Office.