Vuokraus, päiväkotitilat, Iso Roobertinkatu 23, kasvatuksen ja koulutuksen toimiala

Beslutet stämmer överens med förslaget.

Lokalbehov

Projektet ersätter Daghemmet Alberts nuvarande tillfälliga lokaler, eftersom man blir tvungen att avstå från daghemmets lokaler i Marias sjukhusområde i och med att området utvecklas. I och med projektet ersätts även Päiväkoti Meripirttis lokaler i paviljongen på Sandstrandsvägen 6. Dessutom möjliggör projektet ordnandet av tjänster i innerstaden i fortsättningen. Fostrans- och utbildningssektorn utreder vilka små hyreslokaler i dåligt skick som dessutom kan avstås från i och med att projektet genomförs.

Projektet gäller distriktet Ulrikasborg. Enligt den senaste befolkningsprognosen kommer antalet barn i åldern 1–6 år i distriktet Ulrikasborg att öka med cirka 200 före utgången av 2033 vid en granskning av alla språkgrupper. Fram till 2025 kommer antalet barn i dagvårdsåldern i området dock först att minska (med ca 50 barn). Befolkningstillväxten riktar sig till finskspråkiga barn och barn som talar ett annat språk än finska och svenska. Antalet svenskspråkiga barn beräknas förbli nästan oförändrat.

Projektplanen finns som bilaga 1.

Kvalitetsmål för lokalerna

Projektet förverkligas enligt den normala kvalitetsnivån för daghemsbyggnader i Helsingfors. I projektet eftersträvas mångsidiga lokaler som gör det möjligt att ordna verksamhet i smågrupper i enlighet med den nuvarande planen för småbarnspedagogik. Vid planeringen iakttas 2019 års handbok för daghem med anvisningar om hur daghem ska planeras i Helsingfors stad.

Fastighetsägaren ansöker om ett miljöcertifikat i enlighet med certifikatsystemet BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) för projektet. För fastigheten söks klassen Very Good som motsvarar LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) Gold till sina krav.

Reparations- och ändringsarbeten i lokalerna

Fastighetsägaren genomför ändringsarbeten som baserar sig på användarens behov i lokalerna i enlighet med ett lokalprogram. Planeringen sker på beställning av fastighetsägaren i samarbete med representanter för stadsmiljösektorn och fostrans- och utbildningssektorn. Lokalerna tas emot från fastighetsägaren som färdiga och renoverade i enlighet med referensplanerna. De byggnadstekniska behov av tilläggs- och ändringsarbeten som eventuellt uppstår i fastigheten under projektets genomförande eller fastighetens användning inverkar inte på hyran, utan de ingår i hyresanbudet. Vid hyrning av lokaler tillämpas inte upphandlingslagen med stöd av 9 § i upphandlingslagen.

Fastighetsägaren söker det nödvändiga bygglovet för ändringsarbetena och ändring av användningsändamål samt ett undantagsbeslut om avvikelse från användningsändamålet i detaljplanen.

Tillfälliga lokaler

Tillfälliga lokaler behövs inte i projektet.

Ibruktagande av lokalerna och projektets tidtabell

Målet är att ändringsarbetena ska vara färdiga före utgången av 2021 och att lokalerna ska överlåtas till användaren så att daghemsverksamheten kan inledas i lokalerna 1.1.2022.

Den målsatta tidtabellen för ibruktagandet är stram. Tidtabellen förutsätter att projektet fortskrider smidigt och att nödvändiga beslut och lov fås i tid.

Hyrning

Det finns inga lediga byggplatser eller daghemslokaler i Helsingfors stadskärna. Eftersom det i stadens egna byggnader inte fanns ledigt utrymme som lämpade sig för daghemslokaler eller utrymme som kunde omvandlas till daghemslokaler, utreddes alternativ som kunde hyras.

De daghemslokaler som det finns behov för genomförs som ett hyresprojekt i en kontorsbyggnad som ägs av Sponda Investment Properties A Oy (Kiinteistö Oy Iso Roobertinkatu 21-25) på Stora Robertsgatan 23. Av byggnaden hyrs daghemslokaler på 2 466 m² lägenhetsyta i våningarna 1–6 och en lekplats på innergården på 926 m² för fostrans- och utbildningssektorns finska och svenska småbarnspedagogik och förskoleundervisning. Lokalerna ska användas av cirka 240 barn.

Stadsmiljösektorn ingår ett hyresavtal med ägarbolaget Sponda Investment Properties A Oy. Hyresavtalet är tidsbundet till 15 år, varefter det fortsätter att gälla tills vidare. Enligt hyresavtalet är den första uppsägningstiden (12 månader) 14 år efter avtalets början. Ett utkast till hyresavtal finns som bilaga 4.

Hyresbelopp

Lägenhetsytan för de lokaler som hyrs är 2 466 m². Kapitalhyran uppgår till 22,61 euro/m² lägenhetsyta i månaden och underhållshyran vid ingången av avtalet till 5,65 euro/m² lägenhetsyta i månaden, det vill säga sammanlagt 28,26 euro/m² lägenhetsyta i månaden. Totalhyran uppgår till sammanlagt cirka 69 690 euro i månaden och cirka 836 280 euro om året. Kapitalhyran exklusive mervärdesskatt är cirka 55 800 euro i månaden och cirka 669 600 euro om året, det vill säga cirka 10 044 000 euro under en hyresperiod på 15 år. Dessutom bereder man sig på tilläggs- och ändringsarbeten som beror på användarens särskilda behov med 2 466 euro per månad, det vill säga 29 592 euro per år, vilket är 443 880 euro för en hyresgäst som hyr lokalerna i 15 års tid.

I hyran ingår en lekplats på 926 m².

Kapitalhyran exklusive mervärdesskatt, kapitaliserad i enlighet med anvisningarna om hantering av lokalprojekt, uppgår under en hyresperiod på 15 år till 7 252 165 euro i nuvärde. Med nuvärde avses värdet vid granskningstidpunkten (m.a.o. i dagens penningvärde) på de avgifter som betalas vid ett senare tillfälle.

Underhållshyran består av fastighetens underhåll och reparationsarbeten, fastighetsskatterna, försäkringarna för fastigheten, avfallshanteringen, värme- och kylkostnaderna och vatten- och avloppsavgifterna.

Fastighetsägaren har huvudansvaret för underhållet av fastigheten. Hyresgästen ansvarar för underhållet av lokalerna till de delar om vilka det har överenskommits i upphandlings- och ansvarsfördelningstabellen. Tabellen finns som bilaga 3.

Hyresnivån för Stora Robertsgatan 23 är konkurrenskraftig jämfört med de nya objekten i innerstaden och de daghem som genomgått ombyggnader.

Lokalkostnader för fostrans- och utbildningssektorn

Hyran som ska betalas ut finansieras med anslag för stadsmiljösektorns driftsekonomi.

Lokalkostnaderna för användaren är 30,26 euro/m² i månaden, det vill säga sammanlagt cirka 74 621 euro i månaden och cirka 895 454 euro om året. Lokalkostnaderna består av den totalhyra som stadsmiljösektorn betalar till fastighetsägaren. I totalhyran ingår kapitalhyran 22,61 euro/m²/mån., underhållshyran 5,65 euro/m²/mån., förvaltningskostnader på 0,50 euro/m² som stadsmiljösektorn tar ut och underhållskostnader på 0,50 euro/m² lägenhetsyta som stadsmiljösektorn tar ut för de underhållsuppgifter som hör till stadsmiljösektorns ansvar. Dessutom innehåller de 1,0 euro/m²/mån. av reserverna för tilläggs- och ändringsarbeten som hänför sig till användarens särskilda behov.

Användaren ansvarar själv för driftselen och för eventuella nödvändiga upphandlingar av nya anordningar och material under användningstiden.

Fostrans- och utbildningsnämndens utlåtande

Fostrans- och utbildningsnämnden godkände 22.9.2020 (§ 236) en behovsutredning för daghemmets tilläggslokaler som genomförs som ett hyresprojekt på Stora Robertsgatan 23. Fostrans- och utbildningsnämnden har 15.12.2020 (§ 301) tillstyrkt projektplanen i sitt utlåtande. Nämnden har i sitt utlåtande konstaterat att projektet väl motsvarar fostrans- och utbildningssektorns funktionella mål. Utlåtandet finns i sin helhet i ärendets beslutshistoria.

Befogenheter och verkställigheten av beslutet

I enlighet med 7 kap. 1 § 1 mom. 9 punkten i förvaltningsstadgan ska stadsfullmäktige besluta om förhyrning av affärslokaler då totalvärdet på avtalet beräknas överstiga 10 miljoner euro.

Förutsatt att stadsfullmäktige godkänner beslutsförslaget har stadsstyrelsen för avsikt att i anslutning till verkställigheten av beslutet bemyndiga chefen för enheten för verksamhetslokaler vid stadsmiljösektorn att underteckna ett hyresavtal med Sponda Investment Properties A Oy som gäller lokaler på cirka 2 466 m² lägenhetsyta och en lekplats på 926 m² för en hyresperiod på 15 år samt vid behov göra smärre ändringar i hyresavtalet.

Kaupunginhallitus 18.01.2021 § 40

Päätös

Esittelijä

Lisätiedot

Maria Nelskylä, kaupunginsihteeri, puhelin: 310 25251

Kasvatus- ja koulutuslautakunta 15.12.2020 § 301

Lausunto

Käsittely

Esittelijä

Lisätiedot

Leena Tamminen, suunnittelija, puhelin: 310 80277

Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto 29.10.2020 § 119

Esitys

Käsittely

Esittelijä

Lisätiedot

Pirjo Pajarinen, projektiarkkitehti, puhelin: 310 38606

Päivi Etelämäki, tiimipäällikkö, puhelin: 310 31871

Markku Metsäranta, yksikön päällikkö, puhelin: 310 40369

Marjut Rantapuro, projektipäällikkö, puhelin: 310 21025

This decision was published on 19.02.2021

BESVÄRSANVISNING

Ändring i beslutet söks genom kommunalbesvär.

Besvärsrätt

Ändring i beslutet får sökas

Besvärstid

Kommunalbesvär ska anföras inom 30 dagar från delfåendet av beslutet.

Besvärsskriften ska inlämnas till besvärsmyndigheten senast besvärstidens sista dag under besvärsmyndighetens öppettid.

Om beslutet har delgetts per post anses en part ha fått del av beslutet sju dagar efter att brevet avsändes, om inte något annat påvisas. En kommunmedlem anses ha fått del av beslutet sju dagar efter att protokollet fanns tillgängligt i det allmänna datanätet.

Om beslutet har delgetts som elektroniskt meddelande anses en part ha fått del av beslutet tre dagar efter att meddelandet avsändes, om inte något annat påvisas.

Dagen för delfåendet räknas inte in i besvärstiden. Om sista dagen av besvärstiden är en helgdag, självständighetsdagen, första maj, jul- eller midsommarafton eller en helgfri lördag får besvärshandlingarna inlämnas första vardagen därefter.

Besvärsgrunder

Kommunalbesvär får anföras på den grunden att

Ändringssökanden ska framföra besvärsgrunderna innan besvärstiden går ut.

Besvärsmyndighet

Kommunalbesvär anförs hos Helsingfors förvaltningsdomstol.

Förvaltningsdomstolens kontaktuppgifter är:

Besvär kan anföras även via förvaltnings- och specialdomstolarnas e-tjänst på adressen https://asiointi2.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet#/sv

Formen för och innehållet i besvärsskriften

Besvär ska anföras skriftligen. Elektroniska dokument uppfyller kravet på skriftlig form.

I besvärsskriften ska uppges:

I besvären ska dessutom ändringssökandens namn och kontaktuppgifter uppges. Om talan förs av ändringssökandens lagliga företrädare eller ombud, ska också dennes kontaktuppgifter uppges. Medan besvären är anhängiga ska förvaltningsdomstolen utan dröjsmål underrättas om ändringar i kontaktuppgifterna.

Besvären ska också innehålla uppgift om postadress och eventuell annan adress till vilken handlingar som hänför sig till rättegången kan sändas (processadress). Om ändringssökanden har uppgett flera processadresser, kan förvaltningsdomstolen välja till vilken av dem den skickar de handlingar som hänför sig till rättegången.

När den som har begärt omprövning anför besvär över det beslut som fattats med anledning av begäran om omprövning, får denne lägga fram nya grunder för sina yrkanden. Ändringssökanden i fråga får framställa nya yrkanden endast om de grundar sig på förändrade förhållanden eller på omständigheter som ändringssökanden fått kännedom om efter det att tidsfristen för begäran om omprövning gått ut.

Till besvärsskriften ska följande fogas:

Rättegångsavgift

Hos den som har inlett ett ärende som gäller sökande av ändring tas det ut en rättegångsavgift i enlighet med lagen om domstolsavgifter (1455/2015).
Om förvaltningsdomstolen ändrar det överklagade beslutet till förmån för ändringssökanden tas ingen rättegångsavgift ut.

Protokoll

Protokollsutdrag och -bilagor som hänför sig till beslutet skickas på begäran. Handlingar kan beställas från Helsingfors stads registratorskontor.

Registratorskontoret är öppet måndag–fredag kl. 08.15–16.00