Vuokraus, Malmi, tontti 38028/1, Lucina Hagmanin kuja 4, Helsingin Uusi yhteiskoulu Osakeyhtiö

Kaupunkiympäristölautakunta päättää

(L2138-26)

Helsingin kaupunki on vuokrannut usealle yksityiselle koululle tontin asemakaavan mukaisesti koulutoimintaa varten. Rakennukset ovat koulujen yksityistä omaisuutta, joiden hallintaa varten on usein perustettu oma kiinteistöosakeyhtiö.

Koulujen vuokrasopimusehdoissa on ollut maininta, että tontinvuokraa ei peritä niin kauan kuin tontit ovat koulujen käytössä tai vuokranperintä on lähes nimellinen. Koska koulutoiminta on jatkunut edelleen tonteilla, on ollut tarkoituksenmukaista, että kaupunki vuokraa tontit uudelleen koulujen toimintaa varten ehdolla, että tonteista peritään kohtuulliseksi katsottua vuokraa sekä käyttämällä muutoin soveltuvin ehdoin liike- ja toimistotonttien vuokrasopimuslomakkeita.

Tonttia ja sen vuokrausta koskevat tiedot

Helsingin Uusi yhteiskoulu Osakeyhtiö pyytää päätösesityksen mukaisen tontin 38028/1 vuokraamista uudelleen opetustoimintaa varten.

Nykyisen maanvuokrasopimuksen vuokra-aika on 1.5.1965 -31.12.2026.

Tontilla on voimassa asemakaava nro 11445 (2006), jossa se on osoitettu opetustoimintaa palvelevien rakennusten korttelialueeseen. Tontin pinta-ala on 26 007 m² ja rakennusoikeus 7 600 k-m².

Tontilla sijaitsee hyväkuntoinen 5 853 k-m²:n suuruinen koulurakennus.

Yleiskaavassa (2016) tontti on osoitettu asuntovaltaiseksi alueeksi.

Tontin uudelleenvuokraus

Hakijalle esitetään vuokrattavaksi uudelleen päätösesityksen mukainen tontti 31.12.2055 saakka opetustoimintaa varten.

Uudelleen vuokrauksessa noudatetaan yleisesti käytettyjä yksityisiä kouluja koskevia vuokrausperiaatteita. Näiden mukaisesti vuokra määritellään toteutuneen rakennusoikeuden sekä ulkopuolisen kiinteistöarvoitsijan yleisten rakennusten tonteille arvioiman markkina-arvon perusteella.

Tontin vuokraaminen uudelleen kyseiseksi ajaksi ja tarkoitukseen on perusteltua, koska tontti on voimassa olevassa asemakaavassa osoitettu opetustoimintaa varten. Asemakaavoitus-palvelu puoltaa uudelleenvuokrausta.

Vuokralainen on täyttänyt nykyisen maanvuokrasopimuksen mukaiset velvoitteensa.

Vuokra ja vuokrausehdot

Tontin nykyinen perusvuosivuokra on 3 868,32 euroa ja vuosivuokra 63 328,00 euroa. Voimassa olevan maanvuokrasopimuksen mukaan vuosivuokrasta peritään 5 % siltä ajalta, jolloin yhtiö käyttää tonttia yksinomaan koulutarkoituksiin.

Tontin uudeksi perusvuosivuokraksi esitetään 6 425,53 euroa elinkustannusindeksissä lokakuu 1951=100, mikä vastaa tämän päivän indeksissä noin 150 228,77 euroa (ind. 2338).

Uusi vuosivuokra sidotaan elinkustannusindeksin muutokseen siten kuin maanvuokrasopimuksen ehdossa on sanottu.

Uusi vuosivuokra perustuu tällä hetkellä vuokrasopimuksen käyttöta-koituksen mukaiseen, opetustarkoitukseen osoitettujen yleisten rakennusten tonttien rakennusoikeuden markkinaehtoiseen yksikköhintaan 15,50 euroa/k-m² elinkustannusindeksissä lokakuu 1951=100, mikä vastaa tämän päivän indeksissä 362 euroa/k-m² (ind. 2338), sekä kaupunginvaltuuston päättämään viiden prosentin vuotuiseen tuottoon.

Edellä sanotun vuokranmäärityksen markkinaehtoisuus on varmistettu puolueetonta arvioijaa käyttäen (CBRE/ Arviokirja 27.4.2023).

Lisäksi esitettävä vuosivuokra perustuu yksityisten koulujen vuokrauksissa käytettyyn toteutuneeseen rakennusoikeuteen, mikä tällä tontilla on 8 291 k-m².

Valtiontukiarviointi

Helsingin Uusi yhteiskoulu Osakeyhtiön kanssa tehtävän vuokrasopimuksen valmistelun yhteydessä on arvioitu ja varmistettu ulkopuolisen arvioitsijan arviokirjalla vuokratason markkinaperusteisuus. Vuokra on markkinaehtoinen, joten Helsingin Uusi yhteiskoulu Osakeyhtiö ei saa SEUT 107(1) artiklan mukaista valtiontukea.

Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107(1) artiklan mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikut-taa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Julkisyhteisöjen toteuttamat taloudelliset transaktiot eivät anna taloudellista etua, eivätkä näin ollen ole valtiontukea, jos niissä noudatetaan tavanomaisia markkinaehtoja (Komission tiedonanto valtiontuen käsitteestä 2016/C 262/01 kohdat 74 ja 97).

Vuokrausperiaatteiden ja tontinluovutuslinjausten noudattaminen

Kaupunginvaltuusto päätti 20.1.2016 (14 §) vuokrata yksityisille kouluille niillä pitkään vuokralla olleet tontit vuokrausperusteinaan mm. toteutunut rakennusoikeus. Tämä uudelleenvuokraus esitetään tehtäväksi samoin perustein.

Muutoin esitettävä tontin uudelleenvuokraus ja sitä koskeva vuokrasopimusluonnos on laadittu kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) päättämien tontin luovutusta koskevien linjausten mukaisesti.

Maanvuokrasopimuksen ehdot

Uudelleenvuokrattavan tontin maanvuokrasopimus esitetään tehtäväksi kaupunkiympäristön toimialan tavanomaisin liike- ja toimistoaluetta koskevin maanvuokrasopimusehdoin. Lisäksi vuokrasopimukseen lisätään liitteeksi päätös lämpökaivojen sijoittamisesta.

Toimivalta

Helsingin kaupungin hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 1 kohdan mukaan kaupunkiympäristölautakunta antaa vuokralle toimialan hallinnassa olevia kiinteistöjä enintään 30 vuoden määräaikaisin maan-vuokrasopimuksin tai toistaiseksi voimassa olevin maanvuokrasopimuksin, joissa on enintään yhden vuoden irtisanomisaika.