Vuokraus, tontti 18625/4, Ruskeasuo, Lehtikuusentie 4, Kiinteistö Oy Lehtikuusentie 4

Kaupunkiympäristölautakunta päättää

(L2118- 11)

Helsingin kaupunki on vuokrannut usealle yksityiselle koululle tontin asemakaavan mukaisesti koulutoimintaa varten. Rakennukset ovat koulujen yksityistä omaisuutta, joiden hallintaa varten on usein perustettu oma kiinteistöosakeyhtiö.

Yksityisten koulujen vuokrausperiaatteiden mukaan tontti vuokrataan koulujen toimintaa varten siten, että vuokra määräytyy toteutuneen ra-ennusoikeuden ja ulkopuolisen kiinteistöarvioitsijan laatiman arviokirjan tai yleisten rakennusten tonttien hintavyöhykekartan mukaan sekä käyttämällä muutoin soveltuvin osin liike- ja toimistotonttien vuokrasopimuslomakkeita. Lisäksi vuokra-aika on enintään 50 vuotta.

Tonttia koskevat tiedot

Päätösesityksen mukainen tontti 18625/4 esitetään vuokrattavaksi 30 vuodeksi Kiinteistö Oy Helsingin Lehtikuusentie 4:lle opetustoimintaa varten kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun tontit-yksikön toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikön päättämästä ajankohdasta lukien.

Tontilla on voimassa asemakaava nro 8420 (1982), jossa tontti on osoitettu opetusrakennusten korttelialueeseen (YO). Tontin pinta-ala on 18 588 m² ja rakennusoikeus 14 000 k-m².

Tontilla sijaitsee 7 366 k-m²:n suuruinen koulurakennus. Rakennuksen omistaa Helsingin kaupunki.

Yleiskaavassa (2016) tontti on osoitettu kantakaupunkialueeksi.

Rakennuksen omistuksen siirto

Tontilla sijaitsevan rakennuksen siirtämisestä Kiinteistö Oy Helsingin Lehtikuusentie 4:n omistukseen ja taseeseen sekä uudisrakentamisen toteuttamisesta on esitys tämän kokouksen asialistalla omana asianaan.

Tontin vuokraus ja vuokrausperiaatteet

Päätösesityksen mukainen tontti esitetään vuokrattavaksi 30 vuodeksi opetustoimintaa varten Kiinteistö Oy Helsingin Lehtikuusentie 4:lle.

Vuokrauksessa noudatetaan yleisesti käytettyjä yksityisiä kouluja koskevia vuokrausehtoja. Näiden mukaisesti vuokra-aika on enintään 50 vuotta ja vuokra määritellään toteutuneen rakennusoikeuden sekä ulkopuolisen kiinteistöarvoitsijan yleisten rakennusten tonteille arvioiman markkina-arvon perusteella.

Vuokra ja vuokrausehdot

Tontin perusvuosivuokraksi esitetään 10 697,40 euroa elinkustannusindeksissä lokakuu 1951=100, mikä vastaa indeksissä (ind. 2338) noin 250 105,21 euroa.

Uusi vuosivuokra sidotaan elinkustannusindeksin muutokseen siten kuin maanvuokrasopimuksen ehdossa on sanottu.

Vuosivuokra perustuu tällä hetkellä vuokrasopimuksen käyttötarkoituksen mukaiseen, opetustarkoitukseen osoitettujen yleisten rakennusten tonttien rakennusoikeuden markkinaehtoiseen yksikköhintaan 21,00 euroa/k-m² elinkustannusindeksissä lokakuu 1951=100, mikä vastaa 491 euroa/k-m² indeksissä (ind. 2338), sekä kaupunginvaltuuston päättämään viiden prosentin vuotuiseen tuottoon.

Edellä sanotun vuokranmäärityksen markkinaehtoisuus on varmistettu puolueetonta arvioijaa käyttäen (Newsec Valuation Oy / hintavyöhykekartta 2024).

Lisäksi esitettävä vuosivuokra perustuu yksityisten koulujen vuokrauksissa käytettyyn toteutuneeseen tai toteutuvaan rakennusoikeuteen, mikä tällä tontilla on 10 188 k-m².

Tontin maanvuokrasopimus ja rakennuksen omistusoikeuden siirto tullaan tekemään samaan aikaan.

Valtiontukiarviointi

Kiinteistö Oy Helsingin Lehtikuusentie 4:n kanssa tehtävän vuokrasopimuksen valmistelun yhteydessä on arvioitu ja varmistettu ulkopuolisen arvioitsijan arviokirjalla vuokratason markkinaperusteisuus. Vuokra on markkinaehtoinen, joten Kiinteistö Oy Helsingin Lehtikuusentie 4 ei saa SEUT 107(1) artiklan mukaista valtiontukea.

Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107(1) artiklan mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Julkisyhteisöjen toteuttamat taloudelliset transaktiot eivät anna taloudellista etua, eivätkä näin ollen ole valtiontukea, jos niissä noudatetaan tavanomaisia markkinaehtoja (Komission tiedonanto valtiontuen käsitteestä 2016/C 262/01 kohdat 74 ja 97).

Vuokrausperiaatteiden ja tontinluovutuslinjausten noudattaminen

Kaupunginvaltuusto päätti 20.1.2016 (14 §) vuokrata yksityisille kouluille niillä pitkään vuokralla olleet tontit 50 vuodeksi vuokrausperusteinaan mm. toteutunut rakennusoikeus. Tämä vuokraus noudattaa soveltuvin osin vastaavia periaatteita.

Muutoin esitettävä tontin vuokraus ja sitä koskeva vuokrasopimusluonnos on laadittu kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) päättämien tontin luovutusta koskevien linjausten mukaisesti.

Maanvuokrasopimuksen ehdot

Vuokrattavan tontin maanvuokrasopimus esitetään tehtäväksi kaupunkiympäristön toimialan tavanomaisin liike- ja toimistoaluetta koskevin maanvuokrasopimusehdoin.

Toimivalta

Helsingin kaupungin hyväksymän hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 1 kohdan mukaan kaupunkiympäristölautakunta antaa vuokralle toimialan hallinnassa olevia kiinteistöjä enintään 30 vuoden määräaikaisin maanvuokrasopimuksin tai toistaiseksi voimassa olevin maanvuokrasopimuksin, joissa on enintään yhden vuoden irtisanomisaika.