Hankesuunnitelma, perusparannus, Cygnaeus enheten

Esitys on ehdotuksen mukainen.

Vuonna 1910 arkkitehti Karl Hård af Segerstadin suunnitelmien mukaan valmistunut Grundskolan Norsen, Cygnaeus-enheten -koulu on Helsingin arvokkaimpia koulurakennuksia. Jugendkartanoa muistuttava koulu on suojeltu korkeimpaan suojeluluokkaan sr-1 ja koulu on Helsingin koulurakennuksia arvostavassa Opintiellä-raportissa nostettu ylimpään arvo-luokkaan 1+.

Kouluun toteutetaan laajaa toiminnallista ja teknistä perusparannusta. Hankkeessa ajanmukaistetaan tiloja opetuksen vaatimusten mukaisesti, uusitaan talotekniset asennukset, parannetaan energiatehokkuutta, korjataan vaurioituneet julkisivut ja vesikatto sekä kunnostetaan ja uusitaan ikkunat. Hankkeen yhteydessä korjataan kosteusvaurioituneita rakenteita ja rakennetaan uusi salaojitusjärjestelmä.

Hyväksytty hankesuunnitelma

Grundskolan Norsen, Cygnaeus-enheten koulun perusparannuksen hankesuunnitelma on hyväksytty kaupunginvaltuuston päätöksellä 21.10.2020 § 271. Päätöksen mukainen hankkeen enimmäishinta oli 14 955 000 euroa arvonlisäverottomana huhtikuun 2020 kustannustasossa.

Kaupunginvaltuusto on myös hyväksynyt perusparannuksen enimmäishinnan korottaminen 17.01.2024 § 10. Päätöksen mukainen hankkeen enimmäishinta oli 17 860 000 euroa syys-kuun 2023 kustannustasossa, joka on hankepäätöksen mukaisessa kustannustasossa 15.179.550 euroa.

Perusteet kustannusmuutoksille rakennusaikana ja niiden syyt

Kuntotutkimukset ja mittaukset hankesuunnittelua varten on tehty käytössä olleessa kiinteistössä jo ennen palvelualuekokonaisuuden organisaatiomuutosta vuonna 2019 ja itse hankesuunnitelma vuonna 2020. Hankkeen toteutusmuodoksi valittiin silloin käytössä olleita toimintatapoja noudattaen kiinteähintainen kokonaisurakka, johon urakkakilpailutuksessa sisällytettiin sidottuina määrinä suunnittelijoiden laskemia ja arvioimia sellaisia työsuorituksia, joita ei pystytty tarkasti urakkalaajuuteen määrittämään.

Hanke jouduttiin keskeyttämään hankesuunnitelmasta tehdyn suojelustatukseen liittyvän valituksen takia. Valitukset hylättiin hallinto-oikeudessa ja ELY-keskuksessa vuonna 2022, jonka jälkeen haettiin rakennuslupa ja kilpailutettiin urakoitsijat kesä-lokakuussa 2023. Kokonaisurakan töistä jätti viisi urakoitsijaa hyväksyttävän tarjouksen. Kaksi edullisinta tarjousta olivat lähellä toisiaan. Kolmanneksi tullut tarjous oli jo huomattavasti kalliimpi. Sen hetkisen tiedon perusteella haettiin enimmäishinnan korotusta.

Loppukevään 2025 aikana on käynyt ilmeiseksi, että tehdyt lisä- ja muutostyövaraukset eivät tule riittämään vielä keskeneräisten ja mahdollisesti vielä ilmenevien lisä- ja muutostöiden toteuttamiseksi.

Tälle toiselle enimmäishinta-arvion korotukselle on perusteena seuraavat perusparannushankkeen merkittävät lisä- ja muutostyöt, joiden kokonaiskustannuksia ei ole tehdyistä kuntotutkimuksista huolimatta pystytty arvioimaan riittävän tarkasti hanke- ja toteutussuunnitteluvaiheessa, vaan ne ovat ilmenneet rakennusaikana suunnittelun tarkennuttua rakenteiden purkujen ja Helsingin kaupunginmuseon kanssa käytyjen neuvotteluiden tuloksena:

• Toiminnallisten muutosten vaatimat rakennus- ja talotekniset työt (rakenteiden vahvistamisia ja taloteknisten järjestelmien reittimuutoksia huomioiden sisäpuolisten pintarakenteiden suojelu).
• Haitta-aineiden poistaminen tai kapselointi maaperästä ja rakenteista eri puolilta rakennusta.
• Virheellisesti aiemmin korjattujen rakenteiden uusiminen kaupunginmuseon ja pääsuunnittelijan ohjeiden mukaisesti.
• Konservointimäärän merkittävä lisääntyminen.

Lisä- ja muutostöitä on käsitelty urakkasopimuksen ehtojen mukaisesti, jotka noudattavat Helsingin kaupungin yleisiä Rakennusurakan yleisiin sopimusehtoihin (YSE 1998) pohjautuvia ehtoja. Osaan töitä on urakkasopimuksessa sovittu yksikköhinnat urakoitsijan urakkakilpailuvaiheessa antaman sitovan tarjouksen mukaisesti, ja niitä määriä on tarkistettu lisä- ja muutostyökohtaisesti. Muita lisä- ja muutostöitä on käsitelty yleisten sopimusehtojen 46 § ja 47 §:n mukaisesti omakustannushintaisena.

Toiminnan kehittäminen jatkossa

Tilat-palvelussa käynnissä jo olevien Sujuva-kehityshankkeiden pohjalta uudistetaan hankekehitysprosessia sekä tarveselvitys- ja hankesuunnitteluvaiheessa. Hankesuunnitteluvaiheen alussa laadittavaa projektisuunnitelmaa ollaan kehittämässä hankkeen menestystekijöiden kristallisoimiseksi. Oleellisena muutoksena on projektisuunnitelman jakaminen hankeohjelma- ja projektiohjelmaosioon, jolloin projektiohjelmassa entistä huolellisemmin keskitytään valitsemaan oikea toteutusmuoto hankkeille asetettujen tavoitteiden saavuttamiseksi ja riskien hallitsemiseksi. Lisäksi projektiohjelmassa tarkennetaan hankkeen ohjauksen menettelyt ja riskienhallintaprosessi. Tämän hankkeen toteutusmuoto valittiin osana hankesuunnitelmaa vuonna 2020 ja silloin ei ollut riittävää osaamista ja kokemusta nykyisin vaativissa peruskorjaushankkeissa olevasta yhteistoiminnallisesta projektinjohtourakkamallista.

Erityisen vaativissa raskaasti suojelluissa perusparannus- ja restaurointihankkeissa on syytä vakavasti harkita kaksivaiheista toteutusta, jolloin purkutyöt toteutetaan erillisenä esirakennusvaiheena ja itse rakentaminen suunnitelmien kehittämisen sisältävänä kehitysvaiheena ennen lopullista toteutussopimusta, jolla sidotaan hankkeen lopulliset kustannukset. Tämä malli edellyttää valmiutta pidentää tarvittaessa väistötilojen käyttöä sekä jakaa päätöksenteko kaksivaiheiseksi.

Erityisen vaativissa perusparannus- ja restaurointihankkeissa kiinnitetään jatkossa entistä tarkemmin huomiota kokeneen ja kustannusohjaukseen kykenevän pääsuunnittelijan ja rakennuttajakonsultin valintaan. Toimeksiantojen ehtoihin täsmennetään kustannusohjauksen menettelyt.

Hankkeen kustannukset

Hankkeen enimmäishinta-arvion korotuksen jälkeen kokonaiskustannukset ovat enintään yhteensä 20 628 700 euroa arvonlisäverottomana huhtikuun 2025 kustannustasossa (17 561 400 euroa hankepäätöksen huhtikuun 2020 tasossa).

Kustannukset ovat arvonlisäverottomana 4 917 euroa / brm². Hieman korkeampi kustannustaso johtuu rakennuksen pienen koon ja suojelumääräysten lisäksi korjausasteen kohoamisesta.

Tilakustannukset käyttäjälle

Tilojen tulevaksi sisäiseksi kokonaisvuokraksi arvioidaan 38,11 euroa/htm²/kk, josta pääomavuokra (sisältäen investointivastikkeen, tuottovaatimuksen ja maanvuokran) on 32,33 euroa/htm²/kk, ylläpitovuokra 4,88 euroa/htm²/kk, yleiskustannus 0,67 euroa/htm²/kk, yhteensä 96 887 euroa/kk ja 1 162 641 euroa/v. Pääomavuokra tarkentuu toteutuneiden kustannusten mukaan ja ylläpitovuokra valmistumisajankohdan ylläpitovuokraa vastaavaksi.

Rahoitus

Kaupunginvaltuuston 23.11.2022 hyväksymässä talonrakennushankkeiden rakentamisohjelmassa vuosiksi 2023 – 2032 on hankkeen suunnittelulle ja toteutukselle varattu määrärahaa yhteensä 17,86 milj. euroa siten, että hankkeen toteutus on vuosina 2024 - 2026. Rakentamisohjelmaehdotuksessa vuosiksi 2024 - 2033 hankkeelle on varattu yhteensä 17,86 milj. euroa, josta vuodelle 2025 kohdistuu 12,93 milj. euroa. Enimmäishinnan korotuksen vuoksi hankkeen määrärahatarve kasvaa n. 3 milj. eurolla. Hankkeen määrärahatarve ja 2025 vuoden rahoitustarve otetaan huomioon rakentamisohjelmaa tarkistettaessa.

Toimivalta

Helsingin kaupungin hallintosäännön 16 luvun 3 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto tekee esityksen kaupungin-hallitukselle sellaisissa jaoston toimialaan liittyvissä asioissa, jotka kuuluvat kaupunginhallituksen tai valtuuston toimivaltaan.

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 3 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää kaupungin hankkeita koskevista hankesuunnitelmista, kun kustannusarvio ylittää 10 miljoonaa euroa.

Kaupunginvaltuusto 17.01.2024 § 10

21.10.2020 Ehdotuksen mukaan äänestyksin

18.12.2023 Ehdotuksen mukaan

05.10.2020 Ehdotuksen mukaan

12.12.2023 Ehdotuksen mukaan

15.09.2020 Ehdotuksen mukaan

16.11.2023 Ehdotuksen mukaan

25.06.2020 Ehdotuksen mukaan

Päätös tullut nähtäväksi 01.07.2025

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §